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不要低估了管理层调控楼市的决心
时间:2016-11-28  来源:证券时报  浏览次数:248

   或许,我们低估了管理层调控楼市的信心和决心。国庆至今,调控已开展了三轮,22个城市密集发布新政是“第一轮”,10月-11月围堵资金违规入市、肃清秩序是“第二轮”,近期热点城市加码限购限贷是“第三轮”。类似于南京、杭州、武汉等热点城市,在调控上已是梅开二度或三度了。

  媒体报道,11月初高层明确表态,继续进行房地产调控,各地要丢掉幻想,不能松动,要继续严控,端正态度。财新网也报道,决策层再次要求控制好房价上涨态势,要求11月房价不得高于10月水平,如果再涨,不用约谈,直接对地方政府进行问责。而且,房价严控城市从16个增加到20个。

  过往经验看,如此严厉调控,到此为止就算啦。再说,经济走势还不稳当,今年前三个季度GDP拉出一根6.7的直线,没有掉头向下,楼市是最大功臣。瑞银预测,2017年房地产新开工增速放缓至0-2%,开发投资增速将从今年的约6%降至更低,楼市调整带来的下行压力将会使得实际GDP增速放缓。

  继续坚持这一逻辑判断,大错特错。最近,人民币贬值加快,中间价创8年新低。经济增长速度全球第一、出口第一、贸易顺差第一、外汇储备第一的世界第二大经济体,货币为什么如此快速地贬值呢?直接原因是特朗普上位后,美联储加息提前、重整制造业、向中国等对美贸易顺差国施压。

  受此影响,美元指数创新高、美股三大股指一骑绝尘,新兴国家汇率贬值、资本外流。美大选以来,亚洲新兴市场资金流出达110亿美元,人民币贬值预料之中。人民币之所以贬值,还有另外一个担忧,即基本面不乐观,但房价史无前例地暴涨、资金全面楼市化,引致系统性风险担忧,美联储加息则会让这种风险显化。

  未雨绸缪,主动干预减少,让贬值压力渐进和提前释放。同时,经济基本面并不乐观的情况下,房价暴涨推升泡沫破灭预期,需要加紧布局楼市调控:一方面,通过限制需求准入和杠杆,倒逼热点楼市房价下降来“挤泡沫”;另一方面,严控资金违规进入房市地市,继续推高泡沫。

  此外,2013-2015年开发投资和新开工整体低迷。经过2014年以来“去库存”政策的激励,特别是今年楼市火爆,热点城市库存周期不断下降。易居研究院统计,10月35个城市库存周期为8.9个月,处在历史低位。因此,热点城市还要增加供应,冲抵“资产荒”下投资需求和房价上涨的循环。

  而且,库存过大的地方还要“去库存”,防止库存积压导致另外一种金融风险。当然,调控不能太猛,引发地产过度紧缩、局部金融风险,避免因调控造成的地产下滑、金融风险与外部环境变化导致的预期改变、资金外流形成叠加,这就需要高超的调控艺术。由此,部分城市之所以在调控上梅开二度或三度,在于房价过快上涨、投资客占比50%-60%,但前期政策并不用心,要在督促下加大力度。

  历次金融危机表明,美元是全球的“锚货币”,美联储掌握全球流动性阀门。美联储进入加息周期,资本回流美国,新兴国家货币贬值、资本外流、通货膨胀、资产价格暴跌,局部金融危机爆发。吸取教训就要未雨绸缪、引导预期,无论是2015年以来人民币主动贬值,还是楼市调控,其意都在于此。

  (作者供职于深圳房地产研究中心)

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