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青岛西海岸城市发展趋势论坛
http://qd.sdfdc.com 来源：青岛山房网 作者： 程红 2008-08-02 08:36:04
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纵观08年市场形势，我们认为，08年市场关健词就是两个字——转型，这次经济调控各行各业受的影响都非常大，包括东莞。东莞这个城市制造业非常发达，经济调控导致了十几万人失业，目前的情况是，失业之后，出租房明显的租不出去了，包括正常的小区房都受到了很大的冲击，直接带来的就是收入下降，影响了商业的发展，很多后续小区的销售价格下降也非常厉害。万科楼盘之间七折销售，用现在的话来说，也就是崩盘影响非常严重，有的小区一个月卖一套，而且这种项目不少，尤其在惠州大海湾地区，尤其下游的相关配套产业进来，城市各方面自然景观不如我们青岛地区，也是非常严峻。整个来说，形势对于珠三角地区非常严峻，而且目前也没有看到明显好转的迹象，在广州投资这一块在93年房价七千的，当时主要是香港炒房炒上去了，广州房价一直跌了十年，04年跌到4000才逐步正常，投资者方面在目前形势下可能会受到冲击。
转型面临几个方面，一是原来以土地为王，很多开发商发愁拿不到地，现在主要转变成现金楼盘，05年做项目，当时选的是郎选平，当时他提出了现金为王，很多开发商还没意识到这个问题，在08年之后，趋势表现的更为明显，开发商面临资金链非常紧张，同时带来一个非常现实的问题，就是房价的问题，很多土地楼盘未来的供应量会受到影响，这有可能会导致房价的上涨。同时政府在住房上面也做了很多工作，我们看到深圳这个地方，政府拍卖一块地，折算两三年以后估计能卖一万块钱，也是建筑业客户对市场的预期。第二个非常重要的就是分流的客户，比如在东营做过一期项目，都被政府公务员买去了。现在投资时代向营销时代转换，刚才也讲了，国家对投资的各种限制也是非常多，包括第二套也好，利率也好，还有最近经济形势、股市、市场上的流动性等等，各方面都受到影响，所以不但收入受到影响，而且影响到收入预期，这种情况下投资比例会有所缩减，也就是说开发商更应该努力做好这个工作。
我们跟鲁商合作的时候经常沟通这个问题，也讨论过未来的某些开发商会活得比较滋润：一种是政府扶持的单位，因为进入战略层面，它们出现一些困难会得到一些必要的解决。当然另外一个就是非常好的公司，虽然公司规模不一定大，但是它一年做一个项目，也不影响它正常的运作。可能我们公司会比较尴尬一些，同时企业规模不够大，所以融不到资，这种公司面临很大的压力。鲁商在这块做的比较好，他认为在商业这一块，大家知道一个商业地产你站着市中心这块地，通常几十年你就站住了，而且这种架式是不断地升值的，这个地也多了升值空间，另外有平稳的现金流。
保障性住房在竞争当中脱颖而出。目前保障性住房推出量比较大，而且国家对保障性住房已经承诺，这是关系民生的问题，住房不光是投资的概念，更重要的是营销问题，要解决大家住的问题。中国有个非常重要的概念，叫“居者有其屋”，现在由于文化层面的原因，很多年轻人一结婚的时候就想有一套房子，租房子感觉没面子，所以这个概念一定程度上推动销售，另外，政府在政策性保障住房方面力度只可能加大，不可能缩减。我们看看深圳的房价为什么前段时间涨这么猛，这跟经济适用房没有投入市场有关系。随着保障性住房的建设，周边的价格往上涨的可能性相对小很多。要跟保障性住房竞争，我们面临着提供什么产品，我们的产品品质做到什么程度等问题。我们跟鲁商置业沟通产品打造的时候做了很多工作，包括汶川地震以后，对品质的要求现在深入人心，一般不做地产、想买房的客户都了解了一些品质的概念。最直观的有人找我，说借鉴日本的经验比较多，外观防震功能比较强，一般消费者都关注实际方面，比如在经济型住房竞争上面，我们同样也要面临这样一个很大的压力，如何做到脱颖而出，我们现在也在关注一个问题，比如说这个价格，价格上不去是因为很多产品卖点不是消费者需要的；比方说节能这个概念，做了七十年，首先二十万块钱，很多国外的消费者对这个概念非常感兴趣，国内的客户对这个没有什么明显的感觉，我住别墅也无所谓节不节能，在卖点上高端客户的需要有出入，这也是政府提倡的，也需要开发商引导，从目前看，我们做了很多产品创新，但价格上不去，导致所有资源利润的缩减，面临很大的压力，这也是应该未来转型的一个方向。
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