中山路商圈以中山路综合商业步行街为中轴线，向东西两侧扩展，至今已有近百年的历史，作为曾经青岛最繁华的商业街，中山路商圈资历最老，但受制于老城区交通不便、消费层次低等历史缺陷发展后劲迟缓。此商圈内分布着之前大名鼎鼎的中山商城、青岛国货、百盛等以购物为主的大型商场，以及目前新建立的维多利亚广场、太平路八号等高端综合体项目。中山路商业地产的运营模式基本是以传统的百货为主其它小型零售为辅，由几家大中型百货公司主导市场，主要集中在老商业街区的中山路上，总体来说，中山路商圈内的商业地产一般形成较早，模式较为单一，新项目入驻很少。

中山路往东，几十年前还是一片荒芜之地，但是由于青岛市政府搬迁到此地，这里日渐形成了高端人群集聚的香港中路商圈，国内外知名地产大鳄先后进驻这片得天独厚的圈钱宝地，从已经投入运营的佳世客、家乐福、麦凯乐、阳光百货、海信广场、百丽广场等大型购物卖场，到即将入市的中铁青岛中心、华润中心、银座购物中心、鲁商首府、远雄国际广场等一大批集休闲、娱乐、购物、居住于一体的大型城市综合体项目，香港中路已经成为青岛最具国际化和最繁华的商业地产典范区。借助于绝佳的地理区位、独特的人文景观，以及有利的经济社会条件，香港中路商圈将作为青岛商业地产的地标长期繁华下去。

台东商业圈地处青岛市西南方，以台东步行街为中心，呈放射状发展，利群、万达、沃尔玛、巴黎春天、地景大道、十五大街纷纷进驻，超市、卖场、酒店、影院、特色餐饮等商业形式云集于此，台东的亲民特色每年吸引了亿万人群到此购物消费，但以中低端消费为主的商业模式也注定了台东商圈难以代表商业地产的未来发展方向。目前来讲，台东商圈已经到了商业地产发展的高峰，它的成功借助的是商业集聚效应、中低端定位和高密度的消费群体，它最大的发展瓶颈在于交通和商业模式较为单一，随着其他高端商圈的崛起，台东商圈将难以重现今日之繁华。

市北CBD商圈即规划建设中的青岛中央商务区版块，是极具发展潜力的黄金地域。青岛中央商务区规划自2005年获批建设以来，已有万达、中海、卓越、嘉合等近20个国内顶级楼盘项目落户其中，市北CBD商圈完全依托于中央商务区的建设，众多大手笔商业地产项目的落户将极大推动该区域内商业的繁荣，同时商业地产的高度集聚效应也将带来极大的消费人群和巨大的发展潜力，目前已经落户该区域的万达广场已初具规模，万千百货、佳世客购物中心、国美电器、艾美酒店已经入住，正在建设中的卓越大厦、欧亚中心、诺德广场、青房财富中心以及正在规划中的利群中央商务区项目，将推动市北CBD作为青岛最重要的高端商圈快速崛起，地处主城区中心位置的青岛中央商务区将凸显出商业地产的巨大财富价值。

　作为传统四大商圈之一的东李商圈形成时间几乎与与中山路商圈和台东商圈同时，但是发展前景却迥然相异，与前两个商圈不同的是，东李商圈正在形成青岛北部重要的商业地产集聚区，传统商业如维客、利客来、北方国贸、青岛百货等依然作为重要的商业形式发挥作用，而万达广场、银座广场、苏宁电器、宝龙城市广场、乐客城等功能完善的新兴商业地产项目也已落户该区域，东李商圈将一改往日脏乱差的破败景象而焕发生机，并上演高端商业地产的逐鹿之战。

很多人不理解，为何同时作为传统商圈的东李没有像中山路商圈和台东商圈逐渐没落或者即将没落？其实结合东李的地理区位和商圈价值分析很容易发现次区域有别于前两个商圈的独特之处。其一，它有独特地理区位；其二，它有众多而稳定的消费群体；其三，它有得天独厚的发展契机；其四，中央居住区、地铁、世园会概念的推动。作为青岛市区之一，李沧具有着房价和土地的双重优势，相比于其他三区动辄几万的房价这里的房子最便宜，相比于拥挤的市区这里的房子更宜居，因此从08年至今，众多地产大鳄纷纷抢滩李沧，从绿城到伟东，从嘉禾到万科，李沧住宅项目遍地开花，大量新入住消费群体的加入将直接为东李商圈提供源源不断的发展动力。

如果评选最具发展潜力和最具投资价值的商圈，笔者认为崂山商圈当之无愧。虽然没有台东商圈高涨的人气，也没有香港中路商圈不尽的繁华，但是崂山商圈却拥有着商业地产最具发展潜力的天时地利。从地理环境上，东有风光秀丽的崂山风景区，西有浮山森林公园，面朝石老人海水浴场；从消费娱乐上，有远洋、蓝海、索菲亚、麒麟皇冠等知名酒店，有啤酒嘉年华、国际会展中心、青岛博物馆、青岛大剧院；从周边配套上，有国际高尔夫球场、青岛体育中心、青岛二中、青岛科技大学、青岛大学；从道路交通上，东西向有辽阳路、银川东路、香港东路，南北向有海尔路、青银高速、松岭路，道路交通可谓四通八达。种种迹象日渐凸显出崂山商圈作为高端商业地产投资的无限潜力。

从目前来说，崂山商圈内的商业地产并不是很多，商业氛围还不是很浓厚，但是这掩盖不了此区域广阔的发展空间，除了已经投入运营的丽达购物中心、乐天购物广场以及政府性质的休闲娱乐场所，众多知名商业地产项目正在建设或者处于规划中，鹏利南华商业中心、证大大拇指广场、永新国际广场、中商科技大厦、利群崂山购物中心、祥泰科技大厦等都将云集于此，我们可以预见在不久的将来崂山商圈将作为青岛商业地产最具代表性的区域被我们所铭记。

众多的购房需求偏爱城阳，不仅是因为这里的房价低，更多的是看好这里的宜居性和广阔的发展前景，但是令人诟病的是城阳以消费娱乐为主的商业项目不是很多。随着城阳商业房地产的发展，这一状况在近几年有极大的改观，如今青岛国货、家佳源、利群、世正爱丽安、大润发、宝龙城市广场、乐天玛特、沃尔玛等商业地产项目先后落户城阳，而时代中心、鲁邦国际风情街、青特上豪广场、正阳国际广场、青啤CBD、英国特易购等新项目的抢滩使平日冷清的城阳日渐成为青岛北部消费娱乐的又一增长极，城阳商圈就像一个豆蔻少年正在不断成长。

城阳商圈未来发展最大的瓶颈在于消费群体有限，这与市区内的商圈有很大的不同，在城阳，基础设施配套十分完善，不存在交通拥挤和环境差的状况，唯独缺的就是人气。通过几年的招商引资和大手笔城市建设，城阳人口密度大幅度提升，引进的众多外资企业和大型项目吸引了大量外来人口在城阳安家兴业，区域购买力日渐增强。居民消费群体的扩大和消费能力的增强推动城阳商圈快速崛起，按照目前青岛“环湾保护、拥湾发展”的城市规划和发展方向，城阳依然将作为青岛极为重要的经济增长区域不断发展壮大。城阳商业氛围日渐浓厚，而商业地产也将迎来突飞猛进的跨越式发展，”正阳路将成为城阳的香港中路“，这句话将在不久的将来成为现实。

相对于青岛东海岸的繁华闹市，青岛西海岸有着更为广阔的土地和更为优质的自然资源，但是长期以来这里受制于交通、人口、经济社会等各方面的因素城市建设起步较晚，商业发展更是远未成形。近几年，黄岛作为经济开发区和港口贸易区经济发展不断加速，城市建设同步加速推进，特别是海底隧道和跨海大桥提上议事日程之后，黄岛作为新的投资领域备受各大房地产开发商的关注，住宅项目以遍地开花之势纷纷落地，现在我们再到黄岛已然发现今日的黄岛高楼大厦平地而起，已远非昨日小渔村的破败，变化有目共睹天翻地覆。

桥隧的贯通将极大改善青岛西海岸于东海岸的人流、物流、资金流的联系，缩短东西差距，这也就意味着西海岸未来的商业投资价值不可限量，黄岛商业地产将作为最年轻的商业组团成为青岛商圈中最重要的组成部分。目前，黄岛商圈内已经分布的商业地产项目有利群、佳世客、百利来、青岛国货、家佳源购物中心等，麦凯乐、麦德龙、乐天玛特、海上嘉年华、名嘉汇、瑞泰假日、永联第九街等即将落户，黄岛已形成以香江路、长江路、武夷山路和井冈山路商业街为主的‘井字形’商业格局。随着桥隧的贯通、山东半岛蓝色经济区建设上升为国家战略和青岛十二五规划的实施，黄岛商圈以及商业地产将迎来更为广阔的发展空间。